中德华建（北京）国际工程技术有限公司 刘辉义
华夏幸福与地方政府合作打造了固安工业园区新型城镇化PPP项目，在片区开发、建设、就业、税收等方面获得了巨大的成功，并成为国家发改委首批向社会推出的 PPP 典型案例，全国许多政府部门纷纷到固安参观学习。
当前，片区开发 PPP 项目正在成为热点。片区开发项目往往是大手笔，即大开发区域（通常是 20 公里以上）、大投资（一般均在 100 亿元以上）、大收益（一般在 200 亿元以上）。从区域协调发展来看，片区开发模式的确有其优势，在片区开发过程中，可以按照计划实施大规模开发建设，政府除了供应土地外，建设资金基本由社会资本方筹集，政府不需要或者很少出资，社会投资人的收益全部来自片区本身增值部分，政府不需要增加额外负担。对于政府来说此种模式省事、风险相对小、不需要出资，具有明显的经济和社会效益，符合政府的预期。
但片区开发由于涉及面广，一旦项目不成功，也会让政府错失其他发展机会，甚至成为烂尾工程，对当地发展造成负面影响。而片区开发 PPP 项目咨询是影响项目成功与否的重要环节之一，本文试对片区开发 PPP 项目咨询的相关问题进行探讨。
片区开发PPP项目咨询难度大:
1. 片区开发PPP项目建设方案比较粗略，具体建设内容不明确，财务测算难度大
片区开发 PPP 项目前期咨询过程中政府方提供给咨询机构的建设内容往往只是细化到大类，即土地整理投资、公共设施和基础设施建设、产业招商、规划咨询服务、片区运营维护服务等，没有细化到具体的项目。因此，测算数据来源除了部分调查数据和经验数据外，其他大量的数据只能依据国家相关文件规范指标来定，如投资额按照国家规定的亩均投资强度等来计算，而不是按照具体的工程量，这必然与实际差距较大，其计算的精确度较差。
2.片区开发PPP项目绩效考核机制难制定
片区开发建设周期和运营周期很长，其中，建设和运营的重合期也很长，既要考核建设指标、运营维护指标，也要求考核产城一体化发展指标；既要考核单个的重大项目，也要考核产城整体。其考核指标多且复杂，要建立科学的绩效考核体系涉及到指标设置、权重设置、分值设置等方面，难度很大。
3.片区开发PPP项目交易结构涉及面广
片区开发 PPP 项目的收益全部来自片区价值的整体提升（包括土地价值、房地产价值、产业价值、环境价值、医疗价值、学校价值等），片区自身产生了收益才进行分配，没有收益就记政府账，这就涉及到资金的时间价值、政府和社会资本方的收益分配比例、可用性服务付费、投资收益率、付费的时间节点和还钱的先后顺序等，其回报机制、交易结构复杂。
4.片区开发PPP项目运作方式多样
片区开发包括土地一级开发和二级开发，涉及到基础设施和公共服务设施、规划咨询服务、产业招商和片区后续运营维护服务等，建设后形成的主体包括道路、管廊、给排水、供配电、燃气、桥梁、公园、广场、医院、学校等设施，这些设施各具特点，其采用的运作方式也各不相同，既包括政府付费项目，也包括使用者服务项目和可行性缺口补助项目。